活动公告：

酒店式公寓可算是一种结合形式，但非常有限，不是主流。然而，当今带着WJ、四季这样闪亮的豪华酒店品牌的住宅项目，已成为亚洲市场上最热门、最有利可图的地产开发模式，国际酒店品牌与亚洲房产商进入了“热恋”阶段。住宅与酒店虽都是不动产，但两者之间没太大关联。

    品牌心态亚洲人对奢侈品牌情有独钟。国际酒店品牌与亚洲房地产商联姻，这是一个非常独特的现象。如果在欧美，不会有这种品牌效应。亚洲新贵阶层，也包括手头有些钱的中产阶层，对奢侈品有一种崇拜情结。Gucci的皮制品、劳力士手表、欧莱雅化妆品、LV手袋、宾利房车等等，这些东西都是身价的象征，面子的荣耀。尽管这中间有许多还是在中国贴牌制造的，但其价格很贵，此同类产品要溢价高出几倍，但照样有不少人一掷千金，乐意去买。这可以说是亚洲人的一种特殊心态。而国际酒店集团和亚洲房产商正是抓住了亚洲人对奢侈品牌的崇拜心态而联手开发房地产的。

品牌溢价喜达屋集团下的顶级奢华品牌是圣瑞吉酒店（St.RegisHotel），然而这两年喜达屋与新加坡最大房地产商丰隆集团下的旗舰地产公司新加坡城市发展有限公司共同开发“圣瑞吉宅居”（St.RegisResidences），成为新加坡一个最成功的豪宅开发案例。该房产甫一推出就受到追捧。当时一般豪宅每平方英尺约为1700美元，而圣瑞吉宅居竟然飙升到2700美元，整整高出1000美元。在新加坡还从未出现过国际奢华酒店品牌的民间豪宅，因此销得很快。买家花那么多额外的钱，就是买品牌，买“圣瑞吉”这个名字。这与买LV包完全出于同一种心态，假若某奢侈品牌的名称与某地产项目相关联，那么亚洲的豪宅买家就很爽快地出手阔绰支付溢价。

    千万不要小覷亚洲人对品牌的热衷程度，新加坡丰隆集团正借助国际酒店的品牌给自己开发的豪宅项目增添新的卖点。他们与喜达屋集团还携手推出位于新加坡圣淘沙的豪华公寓，以喜达屋旗下另一个品牌“W”冠名。这只是市面上销售的“W公寓”之一，与喜达屋集团在把W酒店高端品牌引入亚洲酒店市场同步，也在多个亚洲国家和地区积极拓展品牌住宅市场。随即一波又一波针对印尼、中国香港和中国内地富裕人群的海外路演已经摆开了架势。

    例如2010年开业的苏梅岛W度假村就附带WResidence的住宅项目。包括17栋面朝大海的别墅，售价从200万美元起板。同样年底开张的巴厘岛W度假村，也连带冠以W品牌的79间别墅出售。而广州的W酒店，也附带有W公寓的住宅房产，现已销售一空。喜达屋集团下另一知名品牌威斯汀（Westin）也正跃跃欲试，将来天津君隆威斯汀酒店中有16个楼层，是冠以“威斯汀公寓“出售的豪华住宅，酒店与住宅合在一座楼宇中，也是一种创新的尝试。

    并非只有喜达屋敏锐察觉到了亚洲富豪们的钟爱奢侈品的消费心态，许多国际酒店品牌也都垂青亚洲住宅房产市场的开发，实施品牌攻略。著名“悦榕庄”酒店品牌的悦榕集团（BanyanTree）在亚洲推出别墅房产“悦榕轩”，在泰国的曼谷及普吉岛、塞舌尔、印尼的民丹岛，中国丽江的悦榕庄度假村内，共有100多栋别墅在进行销售。在广州，与W公寓隔街相望的，是著名的经营迪拜阿拉伯塔帆船酒店的朱美拉集团与高德置地联合开发的朱美拉公寓。在泰国清迈，四季酒店完成了二期扩建，扩建的不是酒店，而是24套四季品牌的公寓和5栋四季别墅，别墅起价450万美元，卖价虽高，但一挂牌，已有2栋很快被相中买走。

国际酒店集团和房产商形成共识，他们认为，和其他奢侈品一样，品牌化的住宅也可以激发精英阶层的自信和认同感。国际酒店集团与地产商共同开发住宅，这在亚洲是新鲜事物，是一种双赢的开发模式，现正逐渐流行起来。一些过去没有和发展商合作开发住宅项目的豪华酒店品牌，近年来都开始涉足这个领域，其中包括文华东方、凯悦集团的君悦品牌，以及希尔顿酒店集团旗下的康拉德（Conrad）。

    品牌效益酒店建设投入成本高，若要成功经营，要有大笔开业前筹备费用支出；同时在营业过程中，酒店也要支付比其他物业高得多的营运管理费，再加上行业竞争激烈，行业利润率过低，投资回收期很长。在我国，五星级酒店的静态平均回收期长达17.7年。撇开其他任何原因不说，酒店与住宅房产有一个共同的特点。在中国房价不断上涨，但是房租是涨不上去的。总房价与月租金的合理比例应在1：200之内。但实际上海100万元一套住房不稀奇，但要5000元的月租金是很难租出去的。这说明了房价的不合理，过高了。原因是买房可以贷款、可以按揭，用的不是自己口袋里的钱；而租房是完全的现金流，是本人有限收入的实时消费。在人们收入本来不高又受到刚性支出制约的情况下，房租是涨不上去的。酒店同样如此，投资建酒店有银行贷款，而住店无论公款还是私款，都是现金消费，所以酒店投资巨大，房价却也是低得不合理的。除北京、上海国际化程度较高的一线城市国际品牌的高星级酒店外，绝大多数高星级酒店是卖不到理想的高价位的，一些内地城市五星级酒店的客房只卖到500元，肯定是要亏损的。从全球看，这两年，受累于全球经济衰退，2009年全球酒店客房价格下跌14%。这样情况下更多的豪华酒店积极尝试拓展住宅市场业务。

    以传统方式投资兴建一座酒店，开发商需要先投入大量启动资金及银行贷款，等酒店开业后获得长期的客房出租收入。但建造住宅项目用于出售，可以在项目完工之前就开始预售楼盘，更容易回笼资金。

    除去迅速回笼资金，冠以豪华酒店品牌的住宅项目对买家更具吸引力，也更容易在单位面积上卖出更高价钱，增加房地产开发商的现金流，使他们可以更快付清贷款或把资金用于开发新的项目。

    金融危机引发的经济衰退中，酒店开发商受到了最直接的冲击。由于客源直线下降，很多豪华酒店的运营收入尚不足支付酒店物业的贷款利息和运营成本，不少已经陷入困境。以豪华酒店的代表纽约四季酒店为例，由于这家四季旗下的旗舰酒店运营现金流收入不足，业主无法按期偿还贷款，只能在最近出售了其持有的物业来偿还本金。而美国加州圣迭戈的W酒店业主因酒店运营现金流不足，开始停止偿付酒店的贷款，夏威夷毛伊岛和西雅图两间四季酒店的业主也在拖欠贷款，寻求重组。更多的豪华酒店业主或发展商则选择退出这个市场。亚特兰大市中心的W酒店业主因资金压力，被迫拍卖产权。持有旧金山和迈阿密四季酒店的业主干脆出售2/3的产权以减轻债务压力。

    而与酒店项目配套的住宅项目，既吸引了地产买家的热情，又改善了地产商开发持有型项目现金流不足的困境，同时酒店从出让品牌中直接获利，投入和运营成本都十分低，几乎是天上掉下来的一块馅饼，成为国际酒店品牌的一个新的效益增长点。

    品牌经营事实上，酒店品牌住宅开发商卖给消费者的，不仅仅只是住宅的实体，而是整个一套打包的品牌形象和附加的服务。

当然，开发商可以为冠以这些豪华酒店品牌的住宅项目的高昂售价做出合理解释——一个高价的标签意味着投入到项目中的资金越多，也意味着业主可以得到的回报是更豪华的装饰、更大的公共空间、无与伦比的奢华水疗设施……还可以为业主提供全系列的奢华酒店级的服务。这些附加的服务内容包括品牌酒店提供的礼宾、代客泊车、门童、洗衣和水疗等。此外，奢华级酒店为住户提供的酒店餐饮服务，也是吸引富裕阶层倾心的重要因素。

    实际上，丰隆集团旗下并不乏酒店品牌，目前拥有“千禧”和“国敦”两个高档酒店品牌，在全球运营超过100间酒店。“运营酒店和运营酒店品牌的住宅项目是完全不同的业务，”掌门人郭令裕说，“我们自己的酒店管理公司不打算进入该领域，说实话，也做不好。”

    确实，做酒店与做物业是不同的，能管好酒店，并不代表能管好物业。尽管酒店管理公司有很丰富的酒店式服务公寓的管理经验。但是目前发展商积极推出的这种冠以酒店品牌的出售型住宅项目，与酒店服务式公寓有着极大的差别。传统上的酒店式服务式公寓属于单一产权的出租型公寓，在这种项目中，通常由单一的业主拥有整个项目的产权，通过聘用管理公司管理物业，将不同的单位分租给不同的住户。但是，出售型的住宅项目，则属于另一类“共管公寓（condo）”的开发范畴；这类住宅项目没有单一的业主，发展商把每个住宅单位打散出售给不同业主，业主买下住房后用于自住或出租，各个小业主通过业主委员会，共同委托物业管理公司，管理整个住宅项目。

    喜达屋集团在与新加坡城市发展有限公司推出的升涛湾W公寓合作中，通过引入专门的物业管理公司提供常规的物业管理服务。专业的物管公司可以负责日常的设施维护、公共空间管理等基础的物业管理服务，而W酒店的管理团队更专注于提供带有W特色的礼宾、私人餐饮、健身房和水疗等豪华酒店服务，以此保障住客可以长期享有W酒店的相关服务。

    简言之，物业公司负责住宅的日常物业管理，品牌酒店专注提供特色的高档酒店服务，这样的分工应是今后酒店品牌经营民居住宅的一种模式。