活动公告：

15年租约、租金回报率8%，每5年按成交总额递增1%价格回购，什么项目让投资变得一劳永逸？超五星级酒店、超过九成的入住率，中航名人酒店的投资回报率是否也能够“五星级”？　

“15年租约，租金回报率8%，每5年还有一次回购的机会，其中价格是按成交总价后每年递增1%的价格回购！”什么项目？让投资变得一劳永逸？这是位于天府新区的中航名人酒店正在销售的五星级酒店公寓产品。如果以4P体系（位置（Position）、产品（Product）、价格（Price）、潜力（Potential））来衡量，中航名人酒店真的能让投资者当上坐收渔利的“包租婆”吗？　

核心区“星”项目

“15年租约，租金回报率为8%，每5年还有一次回购的机会，其中价格是按成交总价后每年递增1%的价格回购！”。“我想投资一套这个酒店公寓，但是有些拿不准，不知道究竟能不能下手？”8月初，财富123会员刘女士打来热线电话，咨询能否投资正在销售中的中航名人酒店。

中航名人酒店的区位，在城南天府新区算是核心的好位置。项目位于高新区国际城南金融城总部商务区，紧邻政务中心，是成都市政府重点打造的天府新区核心商务区，也是西部金融中心的核心地带。

有数据显示，目前城南在建面积达1385万平方米，相当于成都中心城区的三分之一，这里已经吸引高新科技人才及行业精英超过10万人，未来天府新城建成后总就业人口将达60万人。而天府新区的金融中心从这几年的发展来看，非常迅速，世界500强企业、大企业机构总部和政府企事业单位的入驻比较多。无论从入驻率还是成熟度，其区位优势对地产的价值毋庸置疑。

而且，大家都知道地铁物业的升值潜力，该项目邻近地铁1号线孵化园站，所以就大环境而言商务氛围非常浓厚。

九成入住率

在该项目的宣传资料上记者看到，2011年以来成都在运营的五星级酒店一直供不应求。有成都市旅游局数据显示，在去年9—11月期间，由于成都各种活动、会议、会展不断，酒店入住率高达100%的现象长达30天。平时，酒店入住率在80%—90%都是十分正常的现象。

而且从记者对南沿线的区域配套设施的调查来看，由于新会展中心每年承办的大型会议和活动非常多，这就使得该片区的酒店公寓的需求量大增，所以目前南延线在建的商业综合体项目中，几乎大部分囊括有酒店、酒店公寓产品。

据了解，目前中航名人酒店所在区域内，酒店公寓产品层出不穷，奥克斯广场、新世纪环球中心、布鲁明顿广场等均有酒店公寓产品，这么多酒店产品的集聚，一定程度上必定会形成同质化竞争、资源竞争，那么15年的承租期中，业主的租赁回报究竟如何保障呢？对此，该项目的销售人员向记者解释，作为该项目的开发商其中自持物业占到30%，公司的资产是其中的一个保障，另外之所以选择城市名人酒店也因为其管理经营模式比较成熟，就目前成都人南城市名人酒店的客房出租率来看，达到95%以上，这些对投资人来说都是一个保障。

回报率5.5%

据项目销售人员介绍，目前打出“15年租约，租金回报率为8%”的是该项目正在销售的超五星投资型酒店——城市名人酒店，该酒店共29层，现推出的是40—60平方米左右的标间，总价65万起/套。

从该项目的宣传资料中记者看到，投资该项目没有空置期，投资者可在签约之后就开始收取租金，前1—5年的投资回报率是7%，6—10年的投资回报率是 7.5%，10—15年的投资回报率为8%，依据以上的数据可以算出，该项目的年投资收益应为：前1—5年45500元/年；6—10年的投资收益应为 48750元/年；10－15年的投资收益应为52000元/年。

据该项目销售人员介绍，目前推出的约40平方米左右的标间，总价约 65万元，核算其单价约为16250元/平方米，投资者签订15年的租赁合同之后，每月管理运营方将约3000元/月租金回报打在投资人的银行卡中，按销售人员的介绍，我们则又可以得到一串新的数字，该项目每年的投资回报约为36000元，投资回率仅约为5.5%，与该项目宣传资料中介绍的7—8%的投资回报率相比还是有一定的距离。　

如何不被套牢？

当大量酒店公寓的集中上马时，尤其是天府新城尚处于培育期的这几年，机遇与风险肯定是并存的，面对这些不确定因素投资人是否已经厘清其中价值？

对此，CRC（商业地产投资顾问）联盟专家认为，在投资这样的物业时，投资人一定要保持清醒的头脑，对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为它的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。也就是说，投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。从现在的市场情况来看，很多开发商在计算酒店经营利润的时候，大多是按80%-100%的入住率乐观估计的。但如果在后期的运营中达不到这个入住率，前期开发商所预估的运营效益和投资收益就实现不了，而如果出现经营亏损，则会出现根本没有利润可分的局面，也就是说投资者已经被“套牢”了。对于有意购买产权式酒店的投资者来说，一定要理性地评估未来收益。