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2012成都楼市进程过半而重磅消息频出——世茂牵手茂御酒店、银泰中心签约华尔道夫、费尔蒙落户南延线等接二连三的抢眼新闻引发了一轮关于成都奢侈酒店的投资话题热潮。据不完全统计，目前成都签约的全球知名酒店品牌包括费尔蒙、丽思卡尔顿、卡尔森、四季、希尔顿、文华东方、华尔道夫等，未来2—3年，成都将拥有超五星级酒店数量接近50家！

高端酒店公寓冲击成都楼市比的是大牌拼的是服务

50家全球知名顶级酒店品牌齐聚成都！

4万元酒店地产最高售价预计将达4万元/平方米

100%成都高端酒店服务式公寓入住率？

最引人关注的焦点是随之产生的高端酒店地产，费尔蒙国际公寓、世茂橡树公馆这些与奢侈酒店联姻后的产物，成为了楼市的前沿之作，而它们能否给当下乍暖还寒的楼市注入强心剂?也成为现在业界和投资者最为关注的焦点。

现状高端公寓与奢华酒店频频联姻

“虽然成都还是二线城市，但目前看来，高端酒店布局与北京、上海、广州、深圳等一线城市已别无二致。”吉信行·方圆置业营销顾问总监胡智会如此评价。

据了解，目前成都签约了包括费尔蒙、丽思卡尔顿、卡尔森、四季、希尔顿、文华东方、华尔道夫、康拉德、喜达屋等多个全球知名奢华酒店品牌，其中已有9家世界知名奢华酒店开工建设，预计将在2-4年内陆续呈现。在五星级酒店的数量上，成都已在二线城市中全面领先。前不久，世茂玉锦湾分别与茂御酒店、橡树公馆两大五星级品牌签约，橡树公馆品牌运营总经理钱伟对记者说：“很多的全球知名品牌都看好成都，这里是中国西部正在崛起的经济金融中心，汇集了世界众多的五百强企业，同时也拥有蓬勃发展的旅游业和会展经济，这为酒店产业带来了良好的市场前景。”

在成都，专业的地产人士和精明的投资客看重的并非超五星级酒店，与酒店联姻随之产生的高端服务公寓才是其关注的重点。比如棕榈泉国际中心引入费尔蒙，银泰中心引入华尔道夫，世茂玉锦湾引入茂御酒店，此外，保利地产负责人就表示，在城北皇冠假日酒店之后，在石象湖、保利国际广场、两河森林公园项目也都会引进五星级酒店。这形成了酒店地产开发的典型模式———以顶级酒店带动高端商业、写字楼、酒店公寓的开发和销售。这在北京、上海等一线城市已十分成熟的开发模式，目前在成都方兴未艾，酒店地产正在成为一个重要的地产发展板块。

特色超五星级酒店服务才是卖点

户型小，回报率高，这些关键词容易让人联想到已在成都出现多年的普通投资性公寓。但目前出现的酒店地产与这种普通的投资性公寓存在着根本的不同。笼统来说，这种高端的酒店地产有两大特点，一是可以销售买卖，这与之前香格里拉推出的租赁性公寓明显不同;二是享受超五星级酒店的管理和服务，叫醒泊车服务、预定车辆、免费早餐自助餐、整理房间等五星级酒店的服务，业主在自己的公寓内也可以同样享受。

这种产品在城市里具有稀缺性，因为，毕竟，同一个全球知名的高端酒店不会在同一个城市开好几个，自然也就不会有多个与此酒店联姻产生的服务式公寓。

此外，虽然同属酒店地产，但其中也分两种类型。柯罗尼资本新扬子基金执行董事王知新在接受记者采访时说：“普通SOHO相对低端一些，通过品牌运营公司运作的服务式公寓把这类产品往高端上引。通过经营产品产生的利润再补贴到物管中，提高产品的服务水准，从而保证产品的物业价值，物业优质的服务带来比其他周边项目价值多得多的回报，比如世茂玉锦湾的橡树公馆就是这种类型。”另外，还有一种酒店地产是瞄准城市顶尖人士，这类人群不太在乎承诺的投资回报率，而在乎随时随地享受超五星级酒店式的服务，自己长期持有、享用、收藏，费尔蒙国际公寓便是此种。

价值国际化进程催生物业需求

配套高端奢华，产品质量过硬，又享受超五星级酒店服务，这类公寓的售价自然不会低，有人猜测：最贵的服务式公寓售价将逼近4万元/平方米。那么此类产品在成都会有多大的市场?前景如何?

据业内人士透露，世茂玉锦湾售楼部开发后，每天的来访量十分高，周末甚至会出现置业顾问应接不暇的状况，而其中大多数客户都是冲着服务式公寓橡树公馆而来的，有的客户甚至整层买下用作投资。橡树公馆品牌运营总经理钱伟分析说：“落户成都的世界五百强有很多，涉外高管频繁来蓉，这些高管按公司规定将享受等同于五星级酒店的住宿待遇，而服务式公寓比酒店提供了更多的私人空间，这就催生了市场对高端服务式公寓的需求。这让投资客看到了市场潜力。随着城市的进一步发展，这种产品即将在成都拥有很好的市场前景，这也是成都城市化进程的必然产物。”

事实证明，成都强大的会展和旅游经济让众多全球知名的超五星级酒店看到了市场能力。作为中国最佳旅游城市，每逢旅游旺季以及重大展会期间，成都的五星级酒店入住率基本都达到100%。未来随着成都在西部乃至全国的城市地位的提升，城市经济发展和对外开放水平越来越高，对于酒店尤其是五星级酒店会有越来越多的需求，与之联姻产生的高端服务式公寓也自然拥有广阔的市场前景。

视野

“高端”特征：须拥有世界一流的服务和配套

据了解，目前对于高端酒店式公寓还没有官方的行业标准，但是多个业界默认的条款限定了高端酒店式公寓品质特征：首先都是70年住宅产权，地处城市CBD或城市新中心，租赁客户主要是外企常驻中国的高层管理人员、技术骨干，各国领馆高层为主;其次，产品户型设计强调舒适性，同时通用酒店附属配套的泳池、餐厅、会议室、健身房，能够给人带来最大舒适感和私密性的智能配套系统。

在软件方面，为客户提供包括车辆接送、租赁、会务、24小时餐饮、娱乐、商务办公、购物、礼宾等乃至个性化定制式专业入住服务也很重要。这就需要有国际知名的酒店管理集团统一进行。目前，国内外高端酒店公寓，较五星级酒店服务更完善，内容更多，也更人性化。从国内外高端酒店公寓来看，在售价和租金上占据市场前列的，一定是由世界一线酒店管理集团统一管理。如费尔蒙、丽思卡尔顿、四季酒店、华尔道夫、文华东方，因为客户享受的是世界一流的服务和配套，才能确保酒店公寓入住人群，从而为客户提供高额的投资收益。

（责任编辑:ljz)